发布时间:2013-06-06

    摘要:汪玉凯指出政府对楼市的调控还应该多管齐下,行政手段、经济手段一块出台,才可以有成效。一方面要加大对保障房建设力度,解决中低收入问题;还要通过市场化来增加土地供应,遏制地方政府对土地财政的过度依赖。


    限购、限贷为标志的新一轮调控始于2011年年初,由于限购政策带有强烈的行政干预色彩,也被市场称为“史上最严厉”的楼市调控政策。但是随着调控的不断深入,有观点指出,运用政府的行政力量来对市场实施干预,只能收到短期效果,而具有浓重行政色彩的调控手段不仅影响了市场的正常交易,也破坏了市场本身的供需平衡机制。

    那么,行政手段对于楼市调控到底有何利弊,在未来的调控中又该作何取舍?中国行政体制改革研究会副会长、国家行政学院教授汪玉凯17日应中新网房产频道邀请作客视频访谈时表示,政府和市场在对房地产行业的发展中职责是不一样的,政府不应该直接打压房价,而应保障国家的廉租房、公租房建设,保障低收入群体居者有其屋,这才是政府的重要责任。

    行政手段调控楼市立竿见影? 专家观点:只能产生短期效应

    2011年,限购、限贷政策一经出台,不仅楼市成交量应声而落,房价也呈现出下降趋势。这是否意味着行政手段介入楼市调控虽然备受争议,但确实是行之有效的?对此汪玉凯表示,政府采取比较严厉的行政手段打压房价是不得已的办法,但很难产生持久的效应。他说,随着城镇化的推进,未来房地产发展的大趋势不可动摇,不会因为行政手段调控房价就停止上涨。

    他说,中央在2009年以后采取了一系列的举措加大楼市调控力度,但是现在来看这些靠行政手段调控的成效并不是特别理想,出现了房价越调越高、越调越涨的问题,需要有所反思。行政手段介入以后会暂时起到一些成效,包括房价过快上涨、过度的投资和投机都有所抑制,“但是反过来,由于不是按照市场规律来进行调控的,主要靠行政手段,比如限贷、限购、限价等,所以只能产生短期效应,很难持久。”

    汪玉凯还提到,房价在一定范围内会还有上涨可能,因为随着城镇化发展,还有一定需求。“我们未来还需要将近七八十亿平方米的城市住房,需求依然很大,由此来看,我认为房地产业大发展和城镇化大趋势不可改变,按照这样的市场规律来预测,打压房价绝对不是长效机制,它是短期的。”

    但是汪玉凯指出,政府在楼市调控中“不是说一点行政手段都不可以用的,只不过用的时候要考虑对象,和预期的目标。”

    “限字诀”有悖市场经济规律或藏隐患? 专家观点:“一刀切”政策不可取

    随着楼市调控的不断深入,不少观点认为用行政手段限购有悖于市场经济规律,恐怕会造成隐患。有业内人士指出,解决房地产市场问题的真正“良方”还须来源于市场。应该破除对行政手段的依赖,不追求一时的效果,而是放眼长期的稳定发展。汪玉凯对此表示认同,他说,对房地产业而言,既要考虑市场规律,也要有行政手段,但是主体要通过市场来解决问题,这是一个长远长期的战略,不应该动摇。

    汪玉凯表示,为了调剂好房地产市场平稳的发展,政府要采取一些适度的行政手段进行调控是可以的,但是这种调控不能过度地伤害市场规律,也不能过度伤害一部分人的利益,要考虑权衡。

    他认为,“行政手段从长远来讲是短期效应,当基本达到目标以后,我们不断修整政策,不能政策出台以后,老是这个政策,一定程度可以了,我们就得放开。”

    此外,汪玉凯还指出,政府利用行政手段介入楼市调控,首先要区分不同的城市,出台有差异化的调控政策,简单的“一刀切”难免会出现问题。

    他说,不管是中央此前出台的“国八条”还是现在的新“国五条”,楼市政策基本采取的是“一刀切”模式。“全国600多座大中小城市,一二三线城市需求是有非常大差异的,当一刀切政策出台以后,产生的后果也不一样,比如三线城市出现‘鬼城’了,卖不出去了,而即使这样的调控政策,在大城市好像也不起什么作用,这就是差异。”

    此外,汪玉凯指出政府对楼市的调控还应该多管齐下,行政手段、经济手段一块出台,才可以有成效。一方面要加大对保障房建设力度,解决中低收入问题;还要通过市场化来增加土地供应,遏制地方政府对土地财政的过度依赖。

    调控政策遭地方淡化? 专家观点:中央、地方步伐不统一会影响成效

    新“国五条”里二手房交易征收20%个人所得税的内容曾引起市场不小的震动,甚至被一些媒体称为“调控十年最犀利的狠招”。但是目前看来全国只有北京在严格执行,并且有很多声音表示这反而推升了房价和购房者负担。

    汪玉凯表示,20%个税征收过去也有,但是没有执行,这次只是严厉化了。“其实严格政策本身是可以的,但很多地方并不执行。原因是如果严厉执行政策以后,会影响很多地方的房地产市场,所以地方政府要睁一只眼闭一只眼,出细则的时候他们都淡化了,没有具体强调。”

    但是汪玉凯指出,楼市调控上下步伐不统一,会影响成效,因此定位很重要。“该市场解决的,尽量不要用过多的行政手段过多干预它。该政府承担责任的,一定要把控好自己的定位。”

    他直言,有很多调控措施,地方政府考虑到自身利益。因此并不配合。除了20%个税以外,地方政府现在没有改变财政体制以前,如果没有出让土地这一块,对其影响也很大。

    “比如前年的土地出让金3.2万亿,几乎占到我们国库财政的三分之一了,如果整个财政体系没有大的改变之前,地方政府很难完全配合。”他说,“现在频频出现地王,就是房价下一轮上涨的信号,因为肯定会转嫁到消费者身上来。”

    汪玉凯说,中央非常着急,因此不断出台比较强硬的房地产调控手段政策,但地方政府明显有诸多保留。行政调控层面上,上下不是统一的步伐,也会影响政策成效。

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